La complexité du déficit foncier et pourtant l’arme fiscale la plus intéressante

Le déficit foncier a été de nombreuses fois modifié depuis 1993, date de mise en place de ce système de déduction fiscale. Peu connu, ce système permet pourtant aux contribuables percevant des revenus fonciers de les déduire de leur impôt sur le revenu. Et ce, sans conditions particulières… ou presque. Le recours à ce système ne nécessite en effet que la mise en location du bien. Les travaux doivent être importants pour bénéficier de la déduction, mais ne doivent occasionner que des tâches de rénovation. Des travaux trop importants s’apparentant à des tâches de reconstruction ne pourront pas intégrer le dispositif au titre du déficit foncier. L’article 156-I-3 du CGI prend bien soin de préciser qu’une fois le déficit déduit, le bien doit continuer à être mis en location durant 3 ans (31 décembre de la troisième année plus précisément), ce qui constitue l’unique véritable condition imposée par le dispositif.

Ce dernier n’est pas considéré comme une niche fiscale car il fait partie du régime commun. Il peut donc être cumulé avec d’autres dispositifs. Concrètement, ce système permet de déduire les dépenses de rénovation de ses revenus fonciers. Au total, il est possible de déduire chaque année jusqu’à 10 700 euros. Le montant des déductions peut atteindre 15 300 euros si les investissements fonciers ont été réalisés sous le dispositif Périssol. Le grand intérêt du déficit foncier et de créer un déficit global imputable sur le revenu global des 5 années qui suivent. La mise en place du déficit global intervient donc dans le cas de figure où le revenu global d’une seule année ne peut absorber le déficit foncier imputable. Précisons par ailleurs, que les intérêts d’emprunts ayant servis à l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un bien sont exclus de la déduction sur le revenu global. Plus précisément, la part des intérêts dépassant le montant du déficit total n’est pas imputable.

Les dispositifs de déduction fiscale existants dans le domaine sont censés augmenter les offres de location de logements. Cependant, certains dispositifs sont plus intéressants que d’autres. Le dispositif Scellier BBC par exemple, aux conditions actuelles ne permet pas une réduction d’impôt aussi significative qu’auparavant. Du coup, le dispositif visant à déduire ses revenus fonciers revient au premier plan. Il suffit de surfer sur internet pour voir, au bénéfice d’un exemple simple, en quoi ce dispositif est plus intéressant que le Scellier BBC ou tout autre système de déduction fiscale, puisqu’il va allier un systeme sans reglement sur la csg et les revenus. Il est également important de bien valider ensuite la gestion de son actif immobilier, et de vérifier la solvabilité de son locataire et qu’il possède bien une assurance habitation pas cher dont vous pourrez lui conseiller de faire un état sur comparateur.